观点指数 报告期内开业潮如期而至，9月共开出超50个项目，新增体量超500万平方米，购物中心业态占据主导地位。
其中，商管企业开业项目最多，如华润万象生活展现出多产品线打造和运营的能力，开出首个市集型购物中心，但后续运营需要时间检验。
样本企业方面，新世界发展期内公布财年报告，虽然受疫情冲击，但整体表现良好，会员消费贡献了较大比例的销售额，当下商业项目会员运营的效果凸显。
市场消息方面，印力将接手万科项目的事件成为期内行业关注的重点。如若成功，后续印力在营规模和影响力将再进一步。
此外，借国庆假期销售之风，样本企业通过各类营销手段实现了销售额和客流量的双提升，“有节借节，无节造节”的营销方式也愈发普遍。
开业潮之下，商业融合趋势增强
期内，零售商业的项目供应潮如期而至。据观点指数统计，9月全国范围内共开业53个项目（含购物中心、社区商业、街区商业及奥特莱斯，面积≥2万平方米），总体量约524万平方米，平均单体建筑面积约9.9万平方米，成为今年以来开业项目数量及体量最多的月份。
其中，观点指数观察下的样本企业共开出39个项目，新增体量约396万平方米，数量和体量分别占总体的约73.6%及75.6%。
新开项目城市布局上，一二三线城市均有分布。一线城市中，除广州外均有项目开业。其中深圳开业项目最多，有5个，基本由华润万象生活、印力集团及佳兆业商业等样本企业贡献。
可以发现，9月开业项目数量较多的企业主要有新城控股、珠海万达商管、华润万象生活，三者目前在管规模也在样本企业中位居前列。除新城控股外，其他两者主要以轻资产模式输出，保持较稳定的开业节奏。
数据来源：观点指数整理
开业项目产品线上，不同于新城控股吾悦广场及珠海万达商管万达广场产品线的单一，华润万象生活开业项目涵盖了万象汇、万象天地及万象食家，显现出多产品线的优势。
而万象食家是首个市集型购物中心，该项目属于非标产品，由存量项目改造而来，前身为华润笋岗仓储冷库项目。
作为市集型购物中心，该项目内容和形态上都呈现市集化。建筑上，采取Mall+街区结合方式；业态上去传统主力店，以自营万象食家市集作为引流店铺，规划有食材供应、时令产品特卖、海鲜水产、民间创客概念店、品牌餐厅、手工作坊、配套娱乐等业态。室内共8层空间，其中地面6层每层都有单独市集主题，品牌也可以在此定制市集概念店。
这类非标产品的最大特点是差异性强，不会跟周边项目产生同质化问题，但难以作为产品线大范围推广，可视为商业的一种创新尝试。
业态类型上，9月新开业项目中，购物中心占比最大，其次是奥莱、社区商业和街区商业。其中，购物中心占比最大，约八成，其余奥莱、街区商业及社区商业等则占比约两成。
观点指数注意到，现在不少新开业项目都采取了Mall+街区的复合式设计，兼顾室内室外空间，这意味着购物中心项目融入商业街区的复合部分，与此前单纯盒子式的项目有一定差异。
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这种同时引入多元业态组合，呈现出较强空间感的方式是目前趋势之一，具有较强的商业融合特点。此前单一的Mall或者街区，形式较为单一，可逛性有限，给消费者带来的新鲜感也不够强，而这类复合型设计无论在空间亦或是业态丰富度上，都有更好表现。
会员消费重要性凸显，印力接手万科项目
期内，新世界发展、新鸿基地产两家港资商业地产企业公布了2021/2022年度业绩。
新世界年内内地物业投资收入达到 20.28亿港元，同比上升 9%；投资物业组合内主要项目的整体出租率表现稳健，其内地零售商业主要以K11项目为主。
从财报数据看，新世界旗下重点K11项目表现情况良好，具体体现为客单价、销售额及会员消费占比的提升。此外，广州K11等重点项目在期内持续进行业态品牌升级，与众多国际品牌合作，如 Gucci、Qeelin、CELINE等，提升业态品牌优势。
数据来源：企业财报，观点指数整理
值得一提的是，当下企业对于会员消费愈发重视，特别是Z时代客群。财报期内，新世界旗下的武汉K11、上海K11、天津K11项目会员消费占比分别为40%、60%及40%，也从侧面说明了项目运营中维系会员的重要性。
另一家港资企业新鸿基地产内地零售物业主要集中于上海、广州、北京等一线城市，其中上海占据重要地位。数据显示，在上海持有约三百万平方呎（约33.3万平方米）的商场。
这些项目虽然在上半年受疫情影响，但上半个财政年度表现不错。值得一提的是，报告期内其将零售物业组合扩张到了成都，成都环贸ICD项目已于今年5月中开始试营业。
企业签约合作方面，太古地产与陆家嘴签约了前滩地块合作意向书，继续加码上海，这也是其位于上海的第三个项目，双方签约主要基于此前在前滩太古里的成功合作。
据规划，前滩21号地块总建筑面积超过60万平方米，由两栋超高层办公楼、四栋超高层住宅以及一个大型商业组成，为前滩体量最大的商业。与此同时，北京颐堤港扩建传来新消息，将分两阶段落成。
以上动作足以说明太古地产对内地投资抱有较高积极性，内地商业影响力也在日益加强。
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此外，商管企业轻资产项目的获取步伐也并未停歇。据观点指数统计，以珠海万达商管、华润万象生活、星盛商业及碧桂园文商旅为代表的企业继续发展轻资产，其中大部分是存量项目，更考验商管企业在规划和招商能力上的表现。
期内较受关注的还有印力集团接手万科商业项目的消息，涉及商业项目总数达到49个，总商业体量约200万平方米。
主要包括无锡、南宁、北京、青岛、济南、重庆、贵阳、昆明、西安、乌鲁木齐、南昌、徐州、泰州、合肥、沈阳和长春等20余个城市的万科自主开发的商业项目，涵盖万科广场、万科里以及2049产品线，其中万科广场定位为家庭型购物中心，万科里和2049则对应社区商业。
这一动作将较大程度上增加印力的商业规模，增强在市场上的竞争力。同时，也能实现万科印力商业业务的统一运营，达到资源集约利用的效果。
截至2022年9月1日，印力集团运营管理项目超120个，遍布全国50多个城市，资产规模近900亿，管理面积近1000万平方米。
此外万科财报数据也显示，今年上半年运营管理的前十大商业项目中，仅有龙岗万科广场为深圳市万科商业管理有限公司运营，其它9个商业项目均为印力集团运营。
国庆期间消费力提升，项目聚焦原创IP营销
国庆期间，全国商业消费环境向好，释放出较大活力。从重点城市/省份商务部门公布的数据来看，零售业态的销售额均实现同比增长，客流也有进一步恢复。
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在此背景下，样本企业也抓住这次假期进行了相关营销，从部分企业公布的国庆期间销售业绩来看，取得了不错的成效。
数据来源：企业披露，观点指数整理
样本企业中，首创钜大旗下奥莱项目打破此前销售纪录，而旭辉商业和大悦城控股通过原创节日IP，叠加国庆假期的消费力，也收获了不错的销售和客流量，部分品牌成为全国或城市销冠。
在疫情反复、线下零售商业普遍承压的环境下，借助节假日进行营销成为商业地产零售业态行业企业寻求业绩增长的重要手段。从业绩表现来看，能一定程度上拉动企业项目的销售。
期内，样本企业的代表项目也继续有新店开业，从类型上覆盖了全球首店、区域首店及城市首店等，业态上涵盖运动、餐饮及潮玩等，契合当下年轻消费者的需求，注重体验感。
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此外，还可以看到场景式业态的打造。如凯德集团同新加坡企业发展局合作的“Let's Go Jalan Jalan”特色生活方式市集，分别于10月6日至15日、11月14日至23日亮相北外滩来福士和长宁来福士广场，涵盖风味美食、生活时尚的11家新加坡品牌共同为线上线下消费者打造沉浸式狮城生活体验。
该次活动的较大特点，是将以往主要在线下进行的市集活动，扩展到了线上商城。市集中的产品可在凯德星商城完成购买，如本次市集的11家新加坡品牌均已入驻，并将长期为消费者提供服务。